I2練馬斉藤法律事務所

I2練馬斉藤法律事務所は練馬駅前に所在し、著作権を中心とした知的財産権やインターネット法、損害賠償や刑事弁護、一般民事などを広く取り扱っています。

賃借権の譲渡・転貸

①無断転貸と解除権の制限

賃借人が目的物を無断転貸した場合、民法612条の文言からは、賃借人には解除権が発生し、いつでも解除できるのが原則です。もっとも、賃貸借関係を転貸がやむをえない場合にまで解除すれば、賃借人の地位が害されることになります。そこで、賃貸人にとっても契約を存続させても酷でない、信頼関係が破壊されていない場合にまで、賃貸人が解除権を行使することは、権利濫用として許されないと考えられます。

②賃借人の債務不履行に基づく解除に転借人への催告を要するか

賃借人の債務不履行に基づく解除をするために、転借人に賃借人の債務履行の機会を確保するための催告を要するとする見解があります。しかし、賃借人の債務不履行により信頼関係が破壊されている場合にまで、転借人への催告を要するとすることは、賃貸人の解除権を不当に制限することになります。したがって、転借人への催告までは不要と解されます。

③合意解除の対抗

転貸が有効に成立した場合に、賃貸借関係を合意解除しても、転借人には対抗できないと解されます。この点、判例(最判昭和38年2月21日)は、土地の賃貸借を合意解除しても、土地の賃借人所有の建物を賃借している建物賃借人に対して、第三者のためにする契約に関する538条および、抵当権設定者の権利放棄を制限した398条に照らし、合意解除を対抗できないとします。この趣旨から、転借人に対しても、合意解除は対抗できないものと解されます。なお、債務不履行解除は当然対抗できます。この場合、賃借人に対する催告が必要か問題となるが、不要と解されます。そして、対抗できない結果、賃借人は法律関係から排除され、賃貸人、転借人間に同内容の賃貸借関係が生じると解されます。

賃貸借と対抗関係

①地番の食違い

土地上の建物については、建物の所有権を登記すれば、土地の賃借権を対抗できます(借地借家法10条1項)。このとき、建物所有登記の地番が異なっていても、対抗力が認められると解されています(判例)。なぜなら、土地譲受人は、土地を検分することで、建物の存在、ひいては、借地権の存在を知りうるからです。

②他人名義の建物所有登記

次に、建物の所有権登記が他人名義である場合は、対抗力が付与されないと解されています(判例)。なぜなら、他人名義の所有権登記は、建物所有権登記としても無効であり、これにより対抗力を付与することは妥当でないからです。

③妨害排除請求権

不動産賃借権は確かに債権であるが、生活の基盤として目的物を排他的に使用します。物権的態様の権利であって、対抗力を備え、賃借人が排他的占有権原を有している場合には、賃借権に基づく妨害排除請求権も認められるものと解されます。

賃貸人たる地位の移転

①賃貸人たる地位の移転の対抗

賃貸人たる地位の移転は、債権的な主張であり、債権譲渡の要件を具備すれば主張可能に思われます。しかし、所有権とともに所有権に伴い移転することで、初めて賃貸人たる地位も移転すると解されるのですから、所有権の移転登記を具備しない限り、主張できないものと解されます。

②債務不履行責任の移転

賃貸人たる地位を譲り受けた場合、前賃貸人が有する債務不履行から生じる解除権も、新賃貸人に引き継がれるものとも思われます。もっとも、賃貸借に基づく解除権は信頼関係が破壊されたと見られない限り、行使できないことになります(最判昭和39年7月28日)。したがって、新賃貸人と、賃借人の間で信頼関係が破壊されたと見られない限り、賃貸借を解除することはできません。

③特約の移転

賃貸人の地位の移転に伴い、特約も従たる権利として移転すると解されます。もっとも、新賃貸人保護のため、特約の存在につき新賃貸人が善意であれば、特約を新賃貸人に主張できない(466条2項ただし書類推適用)との見解もあります。

賃貸借の終了

①解除権の制限

賃貸借契約も契約であり、民法541条の適用があります。しかし、履行遅滞により即座に解除が認められるのは妥当でなく、解除権を制限するために、民法628条が適用されるべきと構成する見解もあります。この点、判例上は、信義則に基づき、信頼関係が破壊された認められる場合に限って、解除権の行使を認めるべきと解されています。

②賃借人死亡の場合の同居人保護

賃借権は相続されます。そして、同居人が相続権を有しない場合、借地借家法36条1項により同居人は保護されることになります。では、同居人のほかに相続権者がいる場合、同居煮の保護を如何に図るべきでしょうか。この点、賃貸に対しては、相続人の賃借権を援用でき、相続人に対しては、権利濫用の法理を主張できると解されます。この結果、法定の転貸借関係が生じたものと解すべきとされます。

建物買取請求権

①債務不履行と買取請求権

賃貸借契約が債務不履行解除された場合は、建物買取請求権を行使できないものと解されます。信頼関係を破壊した賃借人に対して、建物買取請求権を行使させるまでの保護を与えるのは、行きすぎだからです。

②同時履行

建物買取請求権を行使した場合、当事者間に売買契約が成立したのと同様の効果が認められます。この場合、建物買取代金と、建物明渡は同時履行の関係とされ、建物と別に土地を明け渡すことは不可能だから、事実上、建物買取代金と、土地明け渡しは同時履行とされます。

敷金

不動産法務について

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